في سبتمبر 2026، قدّمنا عرض سعر لبناية من أرضي + 6 في الجرف. ظهر في الصفحة الأولى سعر واحد: 7,630,000 درهم. وتحته مباشرة خمسة أسطر قصيرة يمرّ عليها معظم الملاك سريعاً، هي الاستثناءات.
ضريبة القيمة المضافة وحدها أضافت 381,500 درهم. وأُضيف إليها المصعد والتكييف ورسوم الرخصة ورسوم الكهرباء والماء. ولم يكن أيٌّ منها تكلفةً خفية، بل كانت ببساطة خارج نطاق المقاول، ومن السهل أن تفوتك.
إليك الإجابة المختصرة عن التكاليف خارج سعر المقاول في عجمان. استثنت عروضنا الثلاثة لعام 2026 كلها ضريبة القيمة المضافة 5% ورسوم رخصة البناء وشهادة الإنجاز. واستثنت أيضاً رسوم الكهرباء والماء. واستثنى بعضها كذلك التكييف أو المصاعد أو نزح المياه. وأتعاب الاستشاري وتقرير التربة وأي ترقية للتشطيبات تقع خارج السعر أيضاً.
ستجد في هذا الدليل:
- كل استثناء مطبوع في عروضنا للبناء لعام 2026، ومن يدفعه.
- ما تضيفه ضريبة القيمة المضافة إلى سعر بناية حقيقي.
- التكاليف التي تختلف من عرض لآخر: التكييف والمصاعد ونزح المياه.
- كيف تغيّر المبالغ المخصّصة والاحتياطي والتوقيت ميزانيتك النهائية.
كل رقم هنا مأخوذ من عروضنا، بعد حذف أرقام القطع وأسماء الملاك. ولا نذكر مبالغ الرسوم الحكومية، لأن البلدية تحدّدها لكل مشروع. ونعمل منذ عام 2017 بصفتنا شركة مقاولات بناء في عجمان.
ما أبرز تكاليف خارج سعر المقاول في عجمان؟
ثلاثة بنود استُثنيت في عروضنا الثلاثة لعام 2026: ضريبة القيمة المضافة، ورسوم الرخصة وشهادة الإنجاز، ورسوم الكهرباء والماء. أما التكييف والمصاعد ونزح المياه فاختلفت من عرض لآخر. وأتعاب الاستشاري وتقرير التربة والترقيات بقيت خارج العروض كلها.
| التكلفة | في عروضنا لعام 2026 | من يدفعها |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة 5% | مستثناة في العروض الثلاثة | المالك، على كل فاتورة |
| رسوم رخصة البناء وشهادة الإنجاز | مستثناة في العروض الثلاثة | المالك |
| رسوم الكهرباء والماء | مستثناة في العروض الثلاثة | المالك |
| التكييف | مشمول في عرض، والتركيب فقط في عرض، ومستثنى في عرض | حسب العرض |
| المصاعد | مشمولة في عرضين، ومستثناة في عرض | حسب العرض |
| نزح المياه | مشمول في عرض، وعلى المالك في عرضين | حسب العرض |
| تصميم الاستشاري وإشرافه | ليس من نطاق المقاول | المالك، باتفاقية منفصلة |
| فحص التربة | غير مشمول في عروضنا | المالك، عبر الاستشاري |
| التشطيبات فوق المبالغ المخصّصة | المبالغ محدّدة في العرض | المالك يدفع الفرق |
المصدر: الاستثناءات والبنود في عروضنا الثلاثة للبناء لعام 2026.
ولمعرفة السعر نفسه، راجع دليل تكلفة بناء العمارات لدينا. ويبيّن دليل توزيع تكلفة البناء ما يشمله السعر، بنداً بنداً.
كم تضيف ضريبة القيمة المضافة إلى البناية؟
خمسة في المئة من كل فاتورة. وعرضنا في مايو 2026 يذكر ذلك بوضوح. فضريبة القيمة المضافة 5% تُضاف إلى كل فاتورة، وفق ما تشترطه الهيئة الاتحادية للضرائب. أما العرضان الآخران فيذكران الضريبة ضمن الاستثناءات. وفي بناياتنا الثلاث، بلغت الضريبة ما بين 345,500 و541,000 درهم فوق السعر المعروض.
- أرضي + ميزانين + 4، بسعر 6,910,000 درهم: ضريبة قدرها 345,500 درهم
- أرضي + 6 على لبشة، بسعر 7,630,000 درهم: ضريبة قدرها 381,500 درهم
- أرضي + 6 على خوازيق، بسعر 10,820,000 درهم: ضريبة قدرها 541,000 درهم
تتبع الضريبة جدول الدفعات، فتؤثّر في سيولتك في كل مرحلة. لذا خطّط لها من الفاتورة الأولى لا الأخيرة. والقواعد منشورة على صفحة ضريبة القيمة المضافة لدى الهيئة الاتحادية للضرائب.
ما الرسوم الحكومية التي تدفعها بنفسك؟
رسوم رخصة البناء ورسوم شهادة الإنجاز. وعروضنا تذكرهما رسوماً حكومية خارج السعر. وتضيف قائمة متطلبات الرخصة رسوماً وتأميناً يحدّدهما مهندس البلدية المختص، إضافة إلى أي غرامات. والمبالغ تعتمد على مشروعك، فاسأل الاستشاري عنها.
نحن لا ننشر مبالغ الرسوم، فهي تختلف حسب حجم المبنى ونوعه، ويحدّدها المهندس المختص لكل ملف. ويمكن لاستشاريك أن يخبرك بالرقم الخاص بأرضك مبكراً.
والتوقيت مهم أيضاً. فعدة أوراق في الرخصة، منها شهادات عدم الممانعة من جهات الخدمات، تنتهي صلاحيتها بعد سنة. وإذا تعطّل ملفك، وجب إصدارها من جديد. ويشرح دليلنا عن رخصة بناء بناية سكنية في عجمان الملف كاملاً. وتعرض بوابة الخدمات الإلكترونية لبلدية عجمان خدمات الترخيص.
هل يشمل السعر توصيل الكهرباء والماء؟
الأعمال داخل البناية مشمولة، أما رسوم الكهرباء والماء فلا. فعروضنا تسعّر تمديدات السباكة والصرف والكهرباء ومكافحة الحريق. أما رسوم الكهرباء والماء فمذكورة ضمن الاستثناءات، ويدفعها المالك. فاسأل الاستشاري عن هذه الرسوم مبكراً، لتدخل ميزانيتك من البداية.
ويحتاج ملف الرخصة أيضاً إلى شهادات عدم ممانعة من الاتحاد للماء والكهرباء وصرف عجمان واتصالات. ويجمعها الاستشاري، وصلاحية كل منها سنة واحدة.
وتتابع خدمة الموافقات والتصاريح الحكومية لدينا هذه الشهادات مع استشاريك، ليبقى التوصيل متوافقاً مع سير البناء.
من يتحمّل تكلفة نزح المياه؟
يعتمد ذلك على العرض. فعرضنا في النعيمية شمل نزح المياه بمبلغ ثابت قدره 100,000 درهم. أما عرضا الجرف فجعلاه على عاتق المالك، إن احتاج إليه الحفر. واعتبرا أي فترة نزح «فترة ميتة» خارج مدة البناء.
ونزح المياه يعني ضخ المياه الجوفية خارج الحفرة حتى تُصب الأساسات على أرض جافة. والحاجة إليه تعتمد على منسوب المياه. ويجب أن يذكر تقرير التربة عمق المياه الجوفية ومتطلبات نزحها.
وفي قطعتنا المقامة على خوازيق في الجرف، تسجّل المخططات الإنشائية المياه الجوفية على عمق 11.6 م تحت منسوب العمل. ويشرح دليلنا عن تكلفة أساسات الخوازيق واللبشة أثر المياه الجوفية في الأساسات.
هل يشمل السعر التكييف والمصاعد؟
أحياناً. فأحد عروضنا شمل تكييف الدكت ومصعدين. وآخر سعّر المصعدين وتركيب التكييف، على أن يشتري المالك الوحدات. أما الثالث فترك التكييف والمصعد كلياً على المالك. لذا راجع هذين البندين قبل مقارنة الأسعار الإجمالية.
- أرضي + ميزانين + 4: تكييف دكت من هيتاشي بـ350,000 درهم، ومصعدان بـ90,000 درهم لكل منهما
- أرضي + 6 على خوازيق: مصعدان بـ90,000 درهم لكل منهما، وتركيب التكييف بـ180,000 درهم. والمالك يوفّر وحدات التكييف.
- أرضي + 6 على لبشة: توريد التكييف وتركيبه، والمصعد، كلها على المالك
ففي بنايتنا على خوازيق، بلغ المصعدان وتركيب التكييف وحدهما 360,000 درهم، واشترى المالك وحدات التكييف أيضاً. لذلك قد يبدو العرض الذي يستثنيهما أرخص بكثير مما هو فعلاً. ويبيّن دليلنا عن تكلفة بناء بناية سكنية في عجمان أثر هذين البندين في تكلفة الشقة.
كم يكلّفك الاستشاري وتقرير التربة؟
هما منفصلان عن سعر المقاول. فعروضنا تغطي البناء وفق مخططات الاستشاري، لذا تتفق مع الاستشاري على أتعابه مباشرة. وفحص التربة غير مشمول في عروضنا أيضاً، ويرتّبه الاستشاري مع مختبر معتمد في عجمان.
وكلاهما مطلوب في مرحلة مبكرة. فتقرير التربة مطلوب قبل الاعتماد الإنشائي، وهو الذي يحدّد نوع الأساس. ويشرح دليلنا عن الاستشاري الهندسي ومقاول البناء دور كل منهما.
اقرأ أيضاً: فحص التربة للبنايات في عجمان
ماذا يحدث إذا اخترت تشطيبات فوق المبلغ المخصّص؟
تدفع الفرق. فبنود التشطيب مثل البلاط والرخام وأطقم الحمامات تتضمن مبلغاً مخصّصاً للمادة. وسعر البلاط في عرضنا، 110 دراهم للمتر المربع، تضمّن 30 درهماً فقط للبلاط نفسه. فإذا اخترت بلاطاً بـ60 درهماً، صار السعر 140 درهماً للمتر المربع.
في بناية أرضي + 6 على لبشة، كان في كل طابق متكرر 930 م² من بلاط الأرضيات وجدران الحمامات والمطابخ. وزيادة 30 درهماً للمتر المربع تضيف نحو 27,900 درهم للطابق، أي نحو 167,400 درهم للطوابق المتكررة الستة.
وينطبق الأمر نفسه على رخام المدخل والمطابخ وأطقم الحمامات. وإذا قررت ترقية التشطيبات أثناء البناء، فثبّت المبلغ المخصّص الجديد وأي تغيير في المدة كتابياً قبل طلب المواد.
اقرأ أيضاً: كيف تقرأ عرض سعر البناء
ما حجم الاحتياطي الذي يجب أن تخصّصه؟
ننصح باحتياطي من 5 إلى 10 في المئة فوق ميزانية البناء، نستخدمه للتعديلات والترقيات ومفاجآت التربة. والأسعار تتحرّك أيضاً. فقد ارتفع سعر الخرسانة الإنشائية في عروضنا من 1,400 درهم للمتر المكعب في مايو 2026 إلى 1,500 درهم في سبتمبر.
لذا اسأل عن مدة صلاحية العرض، ووقّع خلالها. وتابع تقرير التربة وحساب المساحات وملف الرخصة دون توقف، حتى لا تنتهي صلاحية الأوراق.
وبصفتنا مقاولاً عاماً، نذكر الاستثناءات الرئيسية في الصفحة الأولى من كل عرض. أما بنود نطاق المالك، مثل نزح المياه، فتظهر في جدول الكميات.
الأسئلة الشائعة
ما التكاليف الخفية في البناء بالإمارات؟
معظمها ليست خفية بل مستثناة. ففي عروضنا، هي ضريبة القيمة المضافة، ورسوم الرخصة وشهادة الإنجاز، ورسوم الكهرباء والماء. أما التكييف والمصاعد ونزح المياه فتختلف.
هل يشمل عرض البناء في عجمان ضريبة القيمة المضافة؟
عروضنا لا تشملها، ومعظم عروض البناء تُكتب دون الضريبة، فتحقّق من ذلك. والمقاول المسجّل في الضريبة يضيف 5% إلى كل فاتورة. ففي بناية بسعر 7.63 مليون درهم، تبلغ الضريبة 381,500 درهم.
من يدفع رسوم رخصة البناء؟
المالك. فعروضنا تذكر رسوم الرخصة وشهادة الإنجاز رسوماً حكومية خارج السعر.
كم تبلغ رسوم رخصة البناء في عجمان؟
يحدّد مهندس البلدية الرسوم والتأمين لكل مشروع. وهي تعتمد على الحجم والنوع، فاسأل الاستشاري عن الرقم الخاص بك.
هل يشمل السعر توصيل الكهرباء والماء؟
التمديدات داخل البناية مشمولة في عروضنا، أما رسوم الكهرباء والماء فلا، ويدفعها المالك.
من يدفع تكلفة نزح المياه؟
يعتمد ذلك على العرض. فأحد عروضنا شمله بـ100,000 درهم، والعرضان الآخران جعلاه على المالك، مع احتساب فترة النزح خارج مدة البناء.
هل يشمل عرض البناء التكييف والمصاعد؟
أحياناً. راجع البندين كليهما، فقد تعامل كل عرض من عروضنا الثلاثة لعام 2026 معهما بطريقة مختلفة.
هل أتعاب الاستشاري داخل سعر المقاول؟
لا. فعروضنا تغطي البناء وفق مخططات الاستشاري، وتتفق معه على أتعاب تصميمه وإشرافه بشكل منفصل.
ما حجم الاحتياطي الذي يجب أن أخصّصه؟
ننصح بـ5 إلى 10 في المئة من ميزانية البناء، للتعديلات والترقيات ومفاجآت التربة.
هل يمكنكم ذكر كل الاستثناءات لبنايتي؟
نعم. أرسل إلينا مخططاتك، وسيذكر عرضنا المفصّل لبنايتك كل الاستثناءات بوضوح. تواصل معنا عبر صفحة التواصل أو واتساب.
إذن، ماذا يجب أن تشمل ميزانيتك الحقيقية؟
ابدأ بسعر المقاول. ثم أضف التكاليف الإضافية: ضريبة القيمة المضافة 5%، ورسوم الرخصة وشهادة الإنجاز، ورسوم الكهرباء والماء. وبعدها راجع التكييف والمصاعد ونزح المياه. ثم أضف أتعاب الاستشاري وتقرير التربة وأي ترقيات واحتياطياً.
تذكّر الأسطر الخمسة تحت سعر 7.63 مليون درهم. لم تكن خفية، بل كان من السهل تجاوزها، والضريبة وحدها أضافت 381,500 درهم.
هل تخطط لبناية الآن؟ إذن اطّلع على خدمة بناء البنايات السكنية لدينا، أو اقرأ دليلنا عن تكلفة بناء مبنى تجاري في عجمان. ويساعدك دليلنا عن عدد الشقق التي يمكنك بناؤها على أرضك في تحديد حجم المشروع أولاً.
أيّ استثناء في عرضك لست متأكداً منه؟ أرسله إلينا على واتساب، وسنخبرك بمن يدفعه عادةً.
