في سبتمبر 2026، أرسلنا إلى أحد الملاك عرض سعر من ست صفحات. كان العرض لبناية سكنية من أرضي + 6 في الجرف بعجمان. وفي الصفحة الأولى رقم واحد: 7,630,000 درهم. أما الصفحات الخمس الأخرى فبيّنت أين يذهب كل درهم منه.
يقرأ معظم الملاك الصفحة الأولى ويتجاوزون الباقي، وهذا خطأ. ففي التفاصيل تعرف ما هو مشمول، وما هو ناقص، وما زال بإمكانك تغييره.
وإليك الإجابة المختصرة عن توزيع تكلفة البناء. في عرضينا لعام 2026 لبناية أرضي + 6 في عجمان، شكّلت الأعمال الإنشائية 44 إلى 47 في المئة من السعر. واستحوذ الطابوق واللياسة والدهان على 21 إلى 22 في المئة، والتشطيبات على 21 إلى 24 في المئة. وتوزّعت ومكافحة الحريق والمصاعد والتكييف على الباقي، عدا أعمال الموقع والأعمال الخارجية.
ستجد في هذا الدليل:
- توزيعاً كاملاً لعرضَي سعر حقيقيين لبنايتين من أرضي + 6، بنداً بنداً.
- تكلفة كل بند للقدم المربع وللطابق المتكرر.
- لماذا يكون الهيكل الخرساني أكبر البنود، وما الذي يغيّره.
- ما يقع خارج التوزيع، وكيف تستخدم التوزيع عند مقارنة العروض.
البنايتان في الجرف، وطوابقهما المتكررة كلها شقق سكنية. الأولى على لبشة والثانية على خوازيق محفورة. ولمعرفة أسعار القدم المربع الإجمالية، ابدأ بـدليل تكلفة بناء العمارات لدينا. أما هذا المقال فيتعمّق أكثر في التفاصيل.
كل رقم هنا مأخوذ من عروضنا المفصّلة، بعد حذف أرقام القطع وأسماء الملاك. ونعمل منذ عام 2017 بصفتنا شركة مقاولات بناء في عجمان.
كيف تتوزّع تكلفة بناء بناية أرضي + 6 في عجمان؟
يذهب نحو نصف السعر إلى الأعمال الإنشائية، وأغلبها للهيكل الخرساني. وتأخذ الجدران واللياسة الخُمس، والتشطيبات خُمساً آخر. وفي عرضينا لعام 2026، بلغ الهيكل الخرساني وحده 29 إلى 30 في المئة. أما الأساسات فبلغت 12 إلى 16 في المئة حسب التربة.
| البند | أرضي + 6 على لبشة (30 شقة) | أرضي + 6 على خوازيق (36 شقة) |
|---|---|---|
| تجهيز الموقع وأعمال الحفر والردم | 201,954 درهماً (2.6%) | 95,025 درهماً (0.9%) |
| الأساسات | 890,000 درهم (11.7%) | 1,679,800 درهم (15.5%) |
| الهيكل الخرساني والبلاطات وخزان المياه | 2,300,200 درهم (30.1%) | 3,146,500 درهم (29.1%) |
| العزل المائي | 140,360 درهماً (1.8%) | 226,280 درهماً (2.1%) |
| الطابوق | 819,000 درهم (10.7%) | 1,130,300 درهم (10.4%) |
| اللياسة والدهان | 794,561 درهماً (10.4%) | 1,211,995 درهماً (11.2%) |
| البلاط والرخام | 795,600 درهم (10.4%) | 958,950 درهماً (8.9%) |
| الأبواب والمطابخ والألمنيوم والزجاج | 869,700 درهم (11.4%) | 1,100,700 درهم (10.2%) |
| أطقم الحمامات وسخانات المياه | 132,500 درهم (1.7%) | 168,500 درهم (1.6%) |
| السباكة والصرف والكهرباء وخزانات المياه والمضخات | 290,000 درهم (3.8%) | 290,000 درهم (2.7%) |
| مكافحة الحريق | 220,000 درهم (2.9%) | 220,000 درهم (2.0%) |
| التكييف والمصاعد | يوفّرها المالك | 360,000 درهم (3.3%) |
| الأعمال الخارجية والأسقف المعلّقة ومجرى النفايات والمخلّفات | 176,125 درهماً (2.3%) | 231,950 درهماً (2.1%) |
| السعر المعروض | 7,630,000 درهم | 10,820,000 درهم |
عرضان صادران في سبتمبر 2026، دون ضريبة القيمة المضافة 5%. المساحة المبنية نحو 3,130 م² (33,700 قدم مربع) ونحو 3,775 م² (40,600 قدم مربع).
وجعل العرضان نزح المياه على عاتق المالك، إن احتاجه الحفر. ويحوّل دليلنا عن تكلفة بناء بناية سكنية في عجمان هذه الأرقام إلى تكلفة للشقة.
كم يذهب من السعر إلى الأعمال الإنشائية؟
في عرضينا، 44 إلى 47 في المئة. ويشمل ذلك الأساسات والهيكل الخرساني والعزل المائي. وفي بناية اللبشة، بلغ نحو 99 درهماً للقدم المربع. أما في بناية الخوازيق فبلغ نحو 124 درهماً، بسبب الخوازيق والبلاطات الأثقل.
وفي أي توزيع لتكلفة البناء، الأعمال الإنشائية هي الجزء الذي لا يمكن تغييره لاحقاً. فالتشطيبات يمكن تجديدها بعد عشر سنوات، أما الهيكل فيبقى كما صُبّ. لذلك فالأعمال الإنشائية آخر مكان تبحث فيه عن التوفير.
ولا ينبغي أن يجري أي صب قبل تفتيش البلدية.
لماذا يكون الهيكل الخرساني أكبر البنود؟
لأن بناية أرضي + 6 تحتاج إلى كمية كبيرة منه. فقد احتاجت بنايتانا إلى نحو 2,000 و2,500 م³ من الخرسانة، أي نحو 0.65 م³ لكل متر مربع من الطوابق. وبسعر 1,500 درهم للمتر المكعب، بلغ الهيكل 68 إلى 77 درهماً للقدم المربع. وسماكة البلاطة هي أكثر ما يغيّره.
في بناية اللبشة، احتاج كل طابق متكرر إلى 60 م³ للأعمدة و133 م³ للبلاطة. أي نحو 289,500 درهم من الخرسانة للطابق. وفي بناية الخوازيق، احتاج كل طابق إلى 72 م³ للأعمدة و194 م³ للبلاطة، أي نحو 399,000 درهم.
فبناية الخوازيق طوابقها أكبر، 6 شقق مقابل 5. وبلاطاتها ذات الشد اللاحق أسمك أيضاً، 30 سم مقابل 27 سم. لذلك ارتفعت تكلفة هيكلها للقدم المربع، لا في المجموع فقط.
وتحرّكت أسعار الخرسانة أيضاً في 2026. فقد ارتفعت الخرسانة الإنشائية في عروضنا من 1,400 درهم للمتر المكعب في مايو إلى 1,500 درهم في سبتمبر. وهذا وحده يضيف نحو 7 في المئة إلى الهيكل.
اقرأ أيضاً: أسعار أعمال البناء في عجمان
كم تكلّف الأساسات، لبشة أم خوازيق؟
كلّفت اللبشة 890,000 درهم، أي نحو 26 درهماً للقدم المربع. وكلّفت الخوازيق المحفورة ورؤوسها 1,679,800 درهم، أي نحو 41 درهماً للقدم المربع. وتقرير التربة هو ما يحدّد ما تحتاجه. فالمهندس الإنشائي يصمّم بناءً عليه، والبلدية تدقّقه.
كانت اللبشة 445 م³ من الخرسانة المسلحة بسعر 2,000 درهم للمتر المكعب. أما بناية الخوازيق فاحتاجت إلى أعمال خوازيق بـ850,000 درهم، ثم 370 م³ لرؤوس الخوازيق والجسور الرابطة. وأضاف تكسير رؤوس الخوازيق ومعالجتها 45,000 درهم.
والأساسات والحفر والردم هي مرحلة الأعمال المدنية في المشروع. وفيها تظهر مفاجآت التربة، لذا اطلب فحص التربة قبل مقارنة العروض.
اقرأ أيضاً: تكلفة أساسات الخوازيق أو اللبشة
كم يكلّف الطابوق واللياسة والدهان؟
نحو 21 إلى 22 في المئة من السعر في العرضين، أي 48 إلى 58 درهماً للقدم المربع. وأخذ الطابوق نحو نصف ذلك، واللياسة والدهان النصف الآخر. والجدران الخارجية تُبنى بالطابوق الحراري، وهو أغلى من الطابوق العادي بنحو 30 في المئة.
في بناية اللبشة ذات الثلاثين شقة، كانت الكميات كالتالي:
- الطابوق: 755 م² من طابوق 20 سم في كل طابق متكرر، بسعر 100 درهم للمتر المربع. و310 م² أخرى من الطابوق الحراري للجدران الخارجية بسعر 130 درهماً.
- اللياسة الداخلية: 1,820 م² في الطابق بسعر 35 درهماً للمتر المربع.
- الدهان الداخلي: المساحة نفسها، 1,820 م²، بسعر 18 درهماً للمتر المربع.
- من الخارج: 2,000 م² من اللياسة الخارجية بسعر 45 درهماً، ودهان محبّب بسعر 28 درهماً.
هذه الكميات مأخوذة من المخططات مباشرة. فإذا غيّر الاستشاري التصميم، تغيّرت مساحات الجدران معه. لذا اطلب الكميات، لا الأسعار وحدها.
كم تكلّف التشطيبات؟
نحو 21 إلى 24 في المئة من السعر، أي 53 إلى 55 درهماً للقدم المربع. وكان البلاط أكبر جزء منها، ثم الألمنيوم والزجاج، فالأبواب والمطابخ. وفي كل بند تشطيب مبلغ مخصّص للمادة نفسها، وهنا تنحرف معظم الميزانيات.
وفي بناية اللبشة أيضاً:
- البلاط: 480 م² بلاط أرضيات و450 م² بلاط جدران في كل طابق، بسعر 110 دراهم للمتر المربع.
- الألمنيوم والزجاج: 850 م² بسعر 520 درهماً للمتر المربع.
- الأبواب: 145 باباً داخلياً بسعر 1,200 درهم، و64 باباً مقاوماً للحريق بسعر 1,300 إلى 1,400 درهم.
- المطابخ: 175 متراً طولياً من الخزائن بسعر 800 درهم.
- الحمامات: 74 طقماً للحمامات بسعر 1,500 درهم، و43 سخاناً للمياه بسعر 500 درهم.
يوضّح سعر البلاط كيف تعمل المبالغ المخصّصة في عروض عجمان. فمن 110 دراهم للمتر المربع، 30 درهماً فقط للبلاط، و80 درهماً للتركيب. فإذا اخترت بلاطاً بـ60 درهماً، صارت تكلفة الأرضية 140 درهماً للمتر المربع.
اقرأ أيضاً: كيف تقرأ عرض سعر البناء
كم تكلّف الخدمات ومكافحة الحريق والمصاعد والتكييف؟
أقل مما يتوقّعه معظم الملاك، إذ تبلغ 7 إلى 8 في المئة من السعر. فقد بلغت السباكة والصرف والكهرباء والخزانات والمضخات 290,000 درهم في العرضين، ومكافحة الحريق 220,000 درهم. أما المصاعد والتكييف فيتوقّفان على من يوفّرهما، لذا راجع هذين البندين أولاً.
في بناية اللبشة، يوفّر المالك المصعد ووحدات التكييف ويركّبها. وفي بناية الخوازيق، سعّرنا مصعدين لعشرة أشخاص بـ90,000 درهم لكل منهما. وسعّرنا كذلك تركيب التكييف بـ180,000 درهم، على أن يشتري المالك الوحدات.
إذن، العرضان غير متماثلين في الخدمات. وهذا من أكثر الأفخاخ شيوعاً حين يقارن الملاك المجاميع. فالعرض الذي يبدو أرخص بـ360,000 درهم قد يكون ترك المصاعد والتكييف على عاتقك.
مكافحة الحريق بند ثابت في كل بناية سكنية نسعّرها، ويُصمَّم النظام وفق اشتراطات الدفاع المدني. ويشرح دليلنا عن رخصة بناء بناية سكنية في عجمان موقع هذا الاعتماد في الملف.
كم يكلّف الطابق المتكرر الواحد؟
في بناية اللبشة، بلغت البنود المسعّرة طابقاً بطابق نحو 625,000 درهم للطابق المتكرر. وتشمل الأعمدة والبلاطة والعزل المائي والطابوق واللياسة والدهان والبلاط. أما الأبواب والنوافذ والمطابخ والخدمات فتُضاف فوق ذلك، مسعّرة للبناية كلها.
- أعمدة وبلاطة خرسانية: 289,500 درهم
- الطابوق العادي والحراري: 115,800 درهم
- اللياسة والدهان: 96,460 درهماً
- بلاط الأرضيات والجدران والممرات: 111,650 درهماً
- عزل الحمامات: 11,760 درهماً
وهذا مفيد حين تقرّر الارتفاع. فكل طابق متكرر إضافي يضيف نحو هذا المبلغ، مع حصته من الأبواب والنوافذ والخدمات. واشتراطات أرضك هي ما يحدّد إن كان يمكنك إضافته أصلاً. وللاطلاع على مثال منجز، انظر بنايتنا السكنية (أرضي + 5) في الحميدية.
اقرأ أيضاً: كم طابقاً وشقة يمكنك بناؤها
ما الذي يقع خارج التوزيع؟
ضريبة القيمة المضافة والرسوم الحكومية وتوصيل الخدمات. فقد ذكرها العرضان ضمن الاستثناءات. أي ضريبة 5%، ورسوم رخصة البناء وشهادة الإنجاز. ورسوم توصيل الكهرباء والماء إضافية كذلك. وجعل العرضان نزح المياه على عاتق المالك أيضاً، إن احتاجه الحفر.
وتُضاف ضريبة 5% إلى كل فاتورة وفق قواعد الهيئة الاتحادية للضرائب. ففي بناية اللبشة، تبلغ الضريبة 381,500 درهم. وتحدّد بلدية عجمان رسوم الرخصة، وتعرض بوابة خدماتها الإلكترونية خدمات الترخيص. وأتعاب الاستشاري للتصميم والإشراف منفصلة كذلك.
وتجدر الإشارة إلى نزح المياه. فالعرضان يعدّان أي فترة نزح «فترة ميتة» لا تُحسب من مدة البناء. ويمكن أن تساعدك خدمة الموافقات والتصاريح الحكومية لدينا في التخطيط للرسوم والتوقيت.
اقرأ أيضاً: تكاليف خارج سعر المقاول
كيف تستخدم توزيع تكلفة البناء عند مقارنة العروض؟
قارن بنداً ببند، لا مجموعاً بمجموع. وراجع الكميات والمبالغ المخصّصة للمواد وكل استثناء. ثم اسأل عن أي بند يرتفع أو ينخفض كثيراً عن غيره. فالبند الناقص يكون عادةً أرخص على الورق وأغلى في الموقع.
- ضع العرضين على المساحة المبنية نفسها.
- قارن الهيكل أولاً: نوع الأساس، وحجم الخرسانة، وسماكة البلاطة.
- راجع المبالغ المخصّصة للبلاط والمطابخ وأطقم الحمامات.
- حدّد من يوفّر المصاعد والتكييف ونزح المياه.
- ضع الاستثناءات جنباً إلى جنب.
والسعر المنخفض جداً ليس دائماً علامة تحذير، لكنه يستحق نظرة ثانية. تحقّق من رخصة المقاول ومكتبه ونطاق عمله المكتوب، واطلب رؤية مشاريع أنجزها، كما نفعل في صفحة مشاريعنا المنجزة. ومع مقاول عام واحد يسعّر كل البنود، يسهل كشف الفجوات بينها.
الأسئلة الشائعة
ما أكبر بند في تكلفة البناء؟
الهيكل الخرساني. ففي عرضينا لبناية أرضي + 6، شكّل 29 إلى 30 في المئة من السعر، من دون احتساب الأساسات.
ما نسبة الأعمال الإنشائية من تكلفة البناية؟
في عروضنا لعام 2026، شكّلت الأساسات والهيكل والعزل المائي 44 إلى 47 في المئة. والخوازيق ترفعها إلى أعلى هذا النطاق.
ما نسبة التشطيبات من تكلفة البناية؟
نحو 21 إلى 24 في المئة في عروضنا. وتشمل البلاط والرخام والأبواب والمطابخ والألمنيوم والزجاج وأطقم الحمامات والسخانات.
كم تكلّف الأعمال الكهروميكانيكية في بناية سكنية؟
بلغت السباكة والصرف والكهرباء والخزانات والمضخات ومكافحة الحريق 510,000 درهم للبناية. وأضاف المصعدان والتكييف 360,000 درهم في العرض الذي شملهما.
كم تحتاج بناية أرضي + 6 من الخرسانة؟
احتاجت البنايتان في عرضينا إلى نحو 2,000 و2,500 م³، من خرسانة النظافة إلى السطح. أي نحو 0.65 م³ لكل متر مربع من الطوابق.
كم يكلّف بناء طابق واحد؟
في بناية اللبشة، نحو 625,000 درهم للبنود المسعّرة طابقاً بطابق. والأبواب والنوافذ والمطابخ والخدمات تُضاف إلى ذلك.
هل يشمل التوزيع ضريبة القيمة المضافة؟
لا. يضيف المقاولون ضريبة 5% إلى كل فاتورة. ففي بناية قيمتها 7.63 مليون درهم، تبلغ الضريبة 381,500 درهم.
لماذا يختلف عرضان للبناية نفسها في عجمان؟
يعود الفرق غالباً إلى الأساسات، وسماكة البلاطة، والمبالغ المخصّصة، ومن يوفّر المصاعد والتكييف. قارن توزيع تكلفة البناء بنداً ببند لتجد الفارق.
كم يستغرق بناء بناية أرضي + 6؟
حدّد عرضانا 17 و20 شهراً. فبناية الخوازيق أكبر، وتضيف مرحلة الخوازيق.
هل يمكنكم توزيع تكلفة بنايتي؟
نعم. أرسل إلينا مخططاتك وتقرير التربة، وسنقدّم لك توزيعاً مفصّلاً لتكلفة البناء مجاناً. تواصل معنا عبر صفحة التواصل أو واتساب.
إذن، أين تذهب أموال بنايتك؟
معظمها إلى أجزاء لن تراها مجدداً. فنحو نصفها يذهب إلى الأساسات والهيكل، ومعظم الباقي إلى الجدران والتشطيبات. والخدمات بند أصغر مما يظن معظم الملاك.
تذكّر عرض الصفحات الست الذي بدأنا به. فالصفحة الأولى أخبرت المالك بالسعر، والصفحات الخمس الأخرى بيّنت ما سيشتريه بماله. اقرأ توزيع تكلفة البناء بهذه الطريقة، وستصبح مقارنة العروض سهلة.
تخطط لبناية الآن؟ اطّلع على خدمة بناء البنايات السكنية لدينا. وإن كنت تخطط لمحلات أو مكاتب، فاقرأ دليلنا عن تكلفة بناء مبنى تجاري في عجمان.
ما البند الذي يحيّرك أكثر في عرض السعر الذي لديك؟ أرسله إلينا على واتساب، وسنخبرك بما يجب أن يشمله.
