تكلفة بناء عمارة في عجمان 2026: أسعار حقيقية من 3 عروض لبنايات سكنية

في سبتمبر 2026، سعّرنا بنايتين سكنيتين في الجرف خلال الأسبوع نفسه. كلتاهما أرضي + 6، وفي المنطقة نفسها. جاءت الأولى بسعر 226 درهماً للقدم المربع، والثانية بسعر 266 درهماً. فأين ذهبت الأربعون درهماً الإضافية في كل قدم مربع؟

هذا الفرق هو ما تغفله كثير من أدلة التكلفة. فالارتفاع وحده لا يخبرك إلا بالقليل عن تكلفة بناء عمارة في عجمان. أما ما تحت البناية وما يشمله السعر، فيخبرانك بالكثير.

وإليك الإجابة المختصرة من ثلاثة عروض أسعار مفصّلة لبنايات من خمسة إلى سبعة طوابق. بلغت التكلفة الشاملة 226 إلى 267 درهماً للقدم المربع من المساحة المبنية. أما تكلفة الهيكل والتشطيبات وحدها فبلغت 200 إلى 216 درهماً للقدم المربع. وتُضاف إلى ذلك ضريبة القيمة المضافة والرسوم.

ستجد في هذا الدليل:

• أسعاراً حقيقية لعام 2026 للقدم المربع وللمتر المربع، وما شمله كل عرض.
• الرقم الذي تخطط على أساسه، ولماذا هو أقل من معظم الأرقام المنشورة على الإنترنت.
• أكثر ما يحرّك السعر: الأساسات، والتكييف والمصاعد، والمبالغ المخصصة، وتوقيت التسعير.
• طريقة من خمس خطوات لتقدير تكلفة بنايتك.

يتناول هذا الدليل البنايات متعددة الطوابق التي تضم شققاً ومحلات ومكاتب. وإن كنت تخطط لمنزل عائلي، فاطّلع على خدمة بناء الفلل لدينا.

كل سعر هنا مأخوذ من جداول الكميات الخاصة بنا، بعد حذف أرقام القطع وأسماء الملاك. نعمل منذ عام 2017 بصفتنا شركة مقاولات بناء في عجمان، وأنجزنا منذ ذلك الحين مشاريع تتجاوز قيمتها الإجمالية 150 مليون درهم.

كم تبلغ تكلفة بناء عمارة في عجمان في 2026؟

في عروض أسعارنا لعام 2026، بلغت تكلفة البنايات من خمسة إلى سبعة طوابق 226 إلى 267 درهماً للقدم المربع. أي 2,437 إلى 2,870 درهماً للمتر المربع من المساحة المبنية، شاملةً كل الأعمال. ولا تشمل الأسعار ضريبة القيمة المضافة 5% ولا رسوم الترخيص وتوصيل الخدمات. وقد استثنى أقل الأسعار التكييف والمصعد.

البناية	المساحة المبنية	للمتر المربع	للقدم المربع	الأساسات	ما يشمله السعر	مدة التنفيذ
أرضي + ميزانين + 4 تضم محلات ومكاتب و20 شقة، النعيمية (مايو 2026)	نحو 2,400 م² (25,900 قدم²)	2,870 درهماً	267 درهماً	خوازيق محفورة	تكييف دكت (مخفي)، ومصعدان، ونزح المياه	20 شهراً
أرضي + 6 تضم 30 شقة، الجرف (سبتمبر 2026)	نحو 3,130 م² (33,700 قدم²)	2,437 درهماً	226 درهماً	لبشة	دون تكييف أو مصعد (يوفرهما المالك)	17 شهراً
أرضي + 6 تضم 36 شقة، الجرف (سبتمبر 2026)	نحو 3,780 م² (40,600 قدم²)	2,866 درهماً	266 درهماً	خوازيق محفورة	مصعدان، وتركيب التكييف فقط	20 شهراً

الأسعار لا تشمل ضريبة القيمة المضافة 5%. وكل سعر هو قيمة العرض مقسومة على المساحة المبنية في جدول حساب المساحات لدى البلدية.

المساحة المبنية هي مجموع مساحات جميع الطوابق، وليست مساحة الأرض. ولو حسبت سعر بناية أرضي + 6 على مساحة الأرض، لأصبح الرقم خمسة أضعاف.

وماذا عن تكلفة بناياتنا المنجزة؟

بلغت تكلفة ثلاث من بناياتنا السكنية المنجزة نحو 205 إلى 231 درهماً للقدم المربع. حسبناها بقسمة قيمة كل مشروع على المساحة المبنية في مخططاته المعتمدة.

• بناية أرضي + 3 + سطح تضم خمسة محلات في العالية: نحو 228 درهماً للقدم المربع
• بناية سكنية أرضي + 4 بنظام تسليم المفتاح في العالية: نحو 231 درهماً للقدم المربع
• بناية سكنية أرضي + 5 في الحميدية: نحو 205 دراهم للقدم المربع

كما بنينا برجاً من 11 مستوى في الجرف وبناية متعددة الاستخدامات بمحلات في الطابق الأرضي.

«احتجنا إلى مبنى تجاري في الجرف 1، فنفّذته سرمد للمقاولات بسلاسة. هيكل قوي، وإنجاز في الموعد، وضمن الميزانية.»

سُخ، مالك مبنى تجاري (تقييم على Google، مترجم من الإنجليزية)

لماذا تذكر أدلة التكلفة على الإنترنت 300 إلى 900 درهم للقدم المربع؟

لأن معظم هذه الأرقام تخص الفلل لا البنايات السكنية. فالفيلا عادةً أفخم في تشطيباتها، وطوابقها المتكررة أقل. أما البناية السكنية فتكرر مخطط الطابق نفسه خمس أو ست مرات، وهذا التكرار يخفض السعر.

في أكتوبر 2026، عرض ملخص الذكاء الاصطناعي في Google لهذا البحث 350 إلى 900 درهم للقدم المربع، معتمداً على أدلة الفلل. وتذكر إحدى المدونات المتخصصة 300 إلى 450 درهماً للشقق دون أي مصدر. وفي مقابلة مع Zawya Projects، قدّر مسؤول في شركة عقارية إماراتية تكلفة البناء بـ250 إلى 300 درهم للقدم المربع على مستوى الدولة.

أسعارنا الحقيقية تساوي هذه الأرقام أو تقل عنها. وهذا لا يعني أن البناء رخيص، بل يعني أن السعر لا يدل على شيء حتى تعرف ما يشمله.

لماذا يصل الفرق بين بنايتين بالارتفاع نفسه إلى 40 درهماً للقدم المربع؟

في الغالب لأن كل عرض شمل بنوداً مختلفة. فإذا استبعدنا الأساسات والتكييف والمصاعد ونزح المياه، تقاربت البنايات الثلاث بفارق لا يتجاوز 8%. وبلغت تكلفة الهيكل والتشطيبات 200 إلى 216 درهماً للقدم المربع، وهذا هو الرقم الذي تخطط على أساسه.

البناية	شاملةً كل الأعمال	دون التكييف والمصاعد ونزح المياه	ودون الأساسات أيضاً
أرضي + ميزانين + 4، النعيمية	267 درهماً/قدم²	242 درهماً/قدم²	215 درهماً/قدم²
أرضي + 6، الجرف (لبشة)	226 درهماً/قدم²	226 درهماً/قدم²	200 درهم/قدم²
أرضي + 6، الجرف (خوازيق)	266 درهماً/قدم²	257 درهماً/قدم²	216 درهماً/قدم²

هذا السعر الأساسي هو تكلفة بناء العمارة نفسها. ويشمل الهيكل والجدران واللياسة والدهان والبلاط والأبواب والنوافذ والمطابخ والحمامات والسباكة والكهرباء ومكافحة الحريق والأعمال الخارجية.

والهيكل وحده قد يغيّر السعر أيضاً. فقد عمل فريق الشدّ اللاحق (بوست تنشن) لدينا مؤخراً على بنايتين متطابقتين تقريباً من أرضي + ميزانين + 4 في الياسمين. احتاجت الأولى إلى 55 كغ من حديد الشدّ اللاحق لكل متر مكعب من البلاطة، فيما احتاجت الثانية إلى 80 كغ في بعض الطوابق. والفارق صنعته البحور والأحمال وتوزيع الأعمدة، لا مساحة الطوابق. لذلك يأتي السعر العادل من المخططات، لا من سعر القدم المربع وحده.

كم تضيف الأساسات إلى تكلفة بناء العمارة؟

شكّلت الأساسات 10% إلى 16% من كل عرض. وبلغت تكلفة اللبشة نحو 284 درهماً لكل متر مربع من المساحة المبنية، والخوازيق المحفورة مع قواعدها 293 إلى 445 درهماً للمتر المربع. وتقرير التربة هو الذي يحدد ما تحتاجه، لا المقاول.

متى تكفي اللبشة؟

اللبشة بلاطة خرسانية مسلحة سميكة تمتد تحت البناية كلها. وبلغت تكلفتها في عرضنا نحو 26 درهماً للقدم المربع. ومقارنةً بالبناية ذات الخوازيق في المنطقة نفسها، وفّر هذا الخيار نحو 15 درهماً للقدم المربع.

متى تحتاج إلى خوازيق محفورة؟

تنقل الخوازيق الأحمال إلى طبقات تربة أقوى. وتراوح عمق خوازيقنا بين 14 و16 متراً، ووصل قطرها إلى 90 سم. وفي البناية الأكبر بلغت تكلفة الأساسات 41 درهماً للقدم المربع، أي بزيادة نحو 600 ألف درهم عمّا لو طُبّق سعر اللبشة.

لماذا يأتي تقرير التربة أولاً؟

تطلب قائمة التدقيق الإنشائية لدى البلدية لعام 2026 تقرير التربة النهائي مع المخططات، بثلاث جسّات على الأقل لكل 900 م². احصل عليه قبل مقارنة العروض، وإلا فكل مقاول يسعّر أساساتك بالتخمين.

وإهمال فحص التربة من أكثر الأخطاء التي نراها في المواقع. فهو لا يوفّر شيئاً، بل ينقل المفاجأة من عرض السعر إلى أعمال الحفر.

اقرأ أيضاً: تكلفة الخوازيق واللبشة

هل يشمل السعر التكييف والمصاعد ونزح المياه؟

أحياناً. فقد شمل أحد عروضنا البنود الثلاثة، وترك عرض آخر التكييف والمصعد للمالك، فيما سعّر الثالث تركيب التكييف فقط. وشكّل تكييف الدكت نحو 5% من السعر الكامل، والمصعدان نحو 2.6%. راجع هذه البنود قبل مقارنة الإجماليات.

• التكييف: شمل عرض النعيمية تكييف دكت (مخفي) من Hitachi بقيمة 350,000 درهم. وفي أحد عرضَي الجرف نركّب وحدات المالك فقط مقابل 180,000 درهم.
• المصاعد: بلغ سعر المصعد بسعة 10 أشخاص من Fuji أو Mitsubishi 90,000 درهم في العرضين اللذين شملا المصاعد. وصُمّمت بنايتا أرضي + 6 بمصعد واحد لثلاثين شقة، ومصعدين لست وثلاثين شقة.
• نزح المياه: أُدرج سحب المياه الجوفية من الحفر بنداً ثابتاً بقيمة 100,000 درهم في عرض واحد، وتركه العرضان الآخران على المالك.

وللمحلات والمكاتب متطلبات خاصة في الخدمات ومواقف السيارات. تعرّف على ذلك في خدمة البنايات التجارية ومتعددة الاستخدامات لدينا.

كيف تتوزع التكلفة في بناية متوسطة الارتفاع؟

يذهب نحو خُمسَي السعر إلى الأساسات والهيكل الخرساني. وتأخذ الجدران واللياسة والدهان نحو الخُمس، والتشطيبات خُمساً آخر. أما الخدمات ومكافحة الحريق والتكييف والمصاعد فتأخذ 6% إلى 21% بحسب ما يشمله العرض.

• الأساسات والهيكل الخرساني: 34% إلى 45%
• الطابوق واللياسة والدهان: 19% إلى 22%
• البلاط والأبواب والنوافذ والمطابخ والحمامات: 19% إلى 24%
• السباكة والكهرباء ومكافحة الحريق والمصاعد والتكييف: 6% إلى 21%
• الأعمال الترابية والعزل المائي والأعمال الخارجية وتكاليف الموقع: النسبة المتبقية

الخرسانة هي أكبر بند منفرد، بمعدل 0.58 إلى 0.66 م³ لكل متر مربع من مساحة الطوابق. وبلغت تكلفة نظام مكافحة الحريق 180,000 إلى 220,000 درهم في كل بناية.

اقرأ أيضاً: توزيع التكلفة بالتفصيل

هل ارتفعت أسعار البناء في عجمان في 2026؟

الخرسانة ارتفعت. فقد صعد سعرها من 1,400 درهم للمتر المكعب في عرض مايو إلى 1,500 درهم في سبتمبر، بزيادة تقارب 7%. وانخفضت أسعار عدد من بنود التشطيب في الفترة نفسها. فعرض السعر يعكس أسعار وقت إعداده فقط، لذلك اسأل عن مدة صلاحيته.

انخفض سعر الباب الداخلي من 1,500 إلى 1,200 درهم، وطقم الحمام من 2,000 إلى 1,500 درهم. وتراجعت أسعار الأبواب المقاومة للحريق بنحو 30%. أي أن الهيكل صار أغلى بينما صارت التشطيبات أرخص. وإذا استمر ذلك، فالهيكل هو الجزء الذي يستحق المتابعة في ميزانيتك.

ما الذي لا يشمله سعر المقاول؟

نادراً ما يشمل عرض بناء العمارة ضريبة القيمة المضافة أو الرسوم الحكومية أو رسوم توصيل الخدمات. ولا يشمل أتعاب الاستشاري أيضاً. وبعض العروض تستثني كذلك نزح المياه ووحدات التكييف والمصاعد. أضف هذه البنود كلها قبل تحديد ميزانيتك، وإلا جاءت ناقصة.

• ضريبة القيمة المضافة 5% على كل فاتورة، وفق قواعد الهيئة الاتحادية للضرائب
• رسوم رخصة البناء وشهادة الإنجاز التي تحددها بلدية عجمان
• رسوم توصيل الكهرباء والماء من الاتحاد للماء والكهرباء
• أتعاب الاستشاري للتصميم والإشراف

وتستغرق الموافقات وقتاً أيضاً. فقائمة البلدية تضم 27 مستنداً، منها شهادات عدم ممانعة من جهات الخدمات تنتهي صلاحيتها بعد سنة. ويمكن لخدمة الموافقات والتصاريح الحكومية لدينا أن تتولى ذلك عنك.

ومن خبرتنا في الموافقات، فإن أكثر أسباب التأخير التي نراها بسيطة ويمكن تجنبها. فمخطط قديم أو غير موقّع، أو شهادة عدم ممانعة ناقصة، أو تأخر في دفع الرسوم، قد يوقف الملف أسابيع. ومراجعة سريعة مع استشاريك قبل كل تقديم تمنع ذلك.

اقرأ أيضاً: تكاليف خارج سعر المقاول

كيف تقدّر تكلفة بناء عمارة على أرضك؟

اضرب المساحة المبنية في 200 إلى 216 درهماً للقدم المربع لتحصل على تكلفة الهيكل والتشطيبات. ثم أضف الأساسات، والتكييف والمصاعد إن لم يسعّرها المقاول. وبعدها أضف الضريبة والرسوم وأتعاب الاستشاري. هكذا تحصل على رقم للتخطيط قبل أي عرض.

1. احسب المساحة المبنية من جدول حساب المساحات الذي يعدّه استشاريك. وقد بلغت لدينا نحو 3.7 أضعاف مساحة الأرض لخمسة أو ستة طوابق، ونحو 5 أضعاف لسبعة طوابق.
2. اضربها في 200 إلى 216 درهماً للقدم المربع، أي 2,150 إلى 2,330 درهماً للمتر المربع.
3. أضف الأساسات: نحو 26 درهماً للقدم المربع للبشة، أو 27 إلى 41 درهماً للخوازيق.
4. أضف التكييف والمصاعد إن لم يشملها عرض المقاول.
5. أضف ضريبة القيمة المضافة 5% ورسوم الترخيص والتوصيل وأتعاب الاستشاري.

مثال تطبيقي: أرض مساحتها 500 م² يُسمح فيها ببناء أرضي + 4 تعطي مساحة مبنية تبلغ نحو 1,850 م²، أي 19,900 قدم². تبلغ تكلفة الهيكل والتشطيبات نحو 3.98 إلى 4.30 مليون درهم، وتضيف الأساسات 0.53 إلى 0.82 مليون درهم. فيكون المجموع نحو 4.5 إلى 5.1 مليون درهم قبل التكييف والمصاعد والضريبة والرسوم.

ويبقى السعر الفعلي بحاجة إلى مخططاتك وتقرير التربة واختياراتك للتشطيبات. ولمعرفة تكلفة الشقة الواحدة، راجع دليل تكلفة بناء بناية سكنية.

كيف تقارن بين عرضَي سعر مقارنةً عادلة؟

ضع العرضين على الأساس نفسه أولاً. تحقّق من المساحة التي اعتمدها كل عرض، ونوع الأساسات، والمبالغ المخصصة، وكل الاستثناءات. ففي عروضنا الثلاثة، كان أقل سعر هو العرض الذي استثنى التكييف والمصاعد. والسعر المنخفض يعني غالباً بنوداً أقل.

ابدأ بالمبالغ المخصصة للتشطيبات، وهي المبالغ المرصودة للبلاط والمطابخ والحمامات. فقد بلغ سعر البلاط لدينا 110 دراهم للمتر المربع توريداً وتركيباً، منها 30 درهماً فقط للبلاط نفسه. وإذا خصص عرض آخر 15 درهماً، فأنت لا تقارن بين بنايتين متماثلتين.

وإذا قررت رفع مستوى التشطيبات أثناء البناء، فاتفق كتابياً على المبلغ المخصص الجديد وأي تغيير في المدة قبل طلب أي مادة. هكذا يبقى الحساب الختامي خالياً من المفاجآت.

ثم اطرح على كل مقاول هذه الأسئلة قبل التوقيع:

• هل السعر للقدم المربع من المساحة المبنية أم من مساحة الأرض؟
• هل الأساسات لبشة أم خوازيق، وهل يستند ذلك إلى تقرير تربة؟
• هل يشمل السعر التكييف والمصاعد ونزح المياه؟
• هل يشمل ضريبة القيمة المضافة، وما مدة صلاحيته؟
• هل رخصتك التجارية صادرة في عجمان؟ فالبلدية تطلبها.

السعر المنخفض جداً ليس علامة سيئة دائماً، لكنه يستحق نظرة ثانية. فمن خبرتنا، كثيراً ما تخفي العروض المنخفضة جداً موافقات ناقصة أو بنوداً غائبة أو اختصارات في التنفيذ. ونرى العلامات التحذيرية نفسها مراراً: لا عنوان لمكتب، وتواصل عبر واتساب فقط، ولا نطاق عمل مكتوب، وضغط لدفع مقدّم كبير.

ومن المفيد أيضاً أن تزور بنفسك مباني أنجزها المقاول. يمكنك البدء بـمشاريعنا المنجزة.

الأسئلة الشائعة

ما هي أسعار البناء في عجمان؟

بلغت عروضنا لعام 2026 لبنايات من خمسة إلى سبعة طوابق 226 إلى 267 درهماً للقدم المربع شاملةً كل الأعمال، و200 إلى 216 درهماً للهيكل والتشطيبات وحدها.

كم يكلف بناء عمارة؟

يعتمد ذلك على مساحتها المبنية. فبناية أرضي + 4 على أرض مساحتها 500 م² تكلف نحو 4.5 إلى 5.3 مليون درهم بأسعارنا لعام 2026، قبل الضريبة والرسوم.

كم تكلفة بناء مبنى مساحته 20,000 قدم مربع؟

نحو 4.5 إلى 5.3 مليون درهم بأسعارنا لعام 2026، قبل الضريبة والرسوم. وهذا يعادل تقريباً بناية أرضي + 4 على أرض مساحتها 500 م².

هل البناء في عجمان أرخص من دبي؟

في الغالب نعم. فقد وصفت مقابلة Zawya تكاليف البناء هنا بأنها أقل بكثير منها في دبي. وتغطي بياناتنا هذه الإمارة فقط، لذلك لا نذكر رقماً لدبي.

هل يُحسب سعر القدم المربع على مساحة الأرض أم على المساحة المبنية؟

على المساحة المبنية، أي جميع الطوابق في جدول حساب المساحات لدى البلدية. واسأل دائماً عن الأساس الذي يعتمده المقاول في سعره.

هل يشمل عرض السعر ضريبة القيمة المضافة؟

لا. يضيف المقاولون 5% إلى كل فاتورة. وفي بناية قيمتها 7 ملايين درهم، يعني ذلك 350,000 درهم إضافية.

كم يستغرق بناء بناية أرضي + 6؟

حددت عروضنا لعام 2026 مدة من 17 إلى 20 شهراً. وتحصل على جدول زمني مكتوب لبنايتك قبل التوقيع.

لماذا تختلف تكلفة بنايتين بالارتفاع نفسه؟

يعود ذلك في المقام الأول إلى نوع الأساسات، وشمول السعر للتكييف والمصاعد، والمواصفات. وفي عرضَي الجرف أحدثت هذه العوامل فرقاً قدره 40 درهماً للقدم المربع.

هل تشمل تكلفة بناء العمارة سعر الأرض؟

لا. فهي تغطي بناء الهيكل وتشطيبه فقط. أما الأرض وأتعاب الاستشاري والرسوم الحكومية والتمويل فتُحسب على حدة.

هل يمكنكم تسعير بنايتي؟

نعم. أرسل لنا مخططاتك أو بيانات أرضك، وسيزور مهندسونا الموقع ويقدّمون لك تقديراً مفصّلاً بالبنود مجاناً. تواصل معنا عبر صفحة التواصل أو واتساب.

إذن، كم يجب أن تكلف بنايتك؟

ابدأ بـ200 إلى 216 درهماً للقدم المربع للبناية نفسها. ثم أضف ما تفرضه أرضك واختياراتك: الأساسات، والتكييف والمصاعد، والمبالغ المخصصة، والضريبة والرسوم. هكذا تقرأ تكلفة بناء العمارة بثقة.

تذكّر البنايتين في الجرف. فنحن سعّرنا البنايتين كلتيهما، لذا فالفرق البالغ 40 درهماً لا علاقة له بالمقاول. جاء نحو 24 درهماً منه من الخوازيق والمصاعد وتركيب التكييف، والباقي يعود إلى البناية نفسها، إذ كانت بلاطاتها أسمك وشققها في كل طابق أكثر.

هل تخطط لبناية الآن؟ احصل على تقرير التربة أولاً. ثم اطلب من استشاريك جدول حساب المساحات. وبعدها اطلب عروض أسعار مفصّلة على الأساس نفسه.

نبني البنايات السكنية والبنايات التجارية من أرضي + 1 فما فوق. ويحمل مهندسنا المدني تصنيف G+ Unlimited، فلا حدّ لارتفاع بنايتك معنا.

ما الرقم الذي ما زلت غير متأكد منه بشأن أرضك؟ أرسله إلينا عبر واتساب، وسنخبرك كيف نسعّره.